Люди, решившие купить дом в Сан-Франциско в 2005 году, не видели в этом большого риска. Они видели только выгоду. Участники опроса Шиллера и Кейса не только ожидали, что рост цен на жилую недвижимость продолжится, но и верили, что он будет значительным. Средний ожидаемый уровень был 14% в год в течение десяти лет. «Ожидания примерно трети респондентов можно было назвать нереалистичными», – писал Роберт Шиллер в книге The Subprime Solution («Решение для высокорискованной ипотеки»). Некоторые даже ожидали роста цен более чем на 50% в год.

Однако все пошло не так. Вскоре после того как Шиллер и Кейс провели свой опрос, головокружительный рост цен на жилую недвижимость в Америке остановился, а затем, подобно ракете, у которой закончилось топливо, устремился вниз. Это спровоцировало кредитный кризис. После чего, в свою очередь, зашатались фондовые рынки. Ситуация ухудшалась. Запомните эту последовательность. К глобальному экономическому кризису 2008 года привела совокупность факторов, но он не произошел бы без стремительного роста и катастрофического падения цен на недвижимость в США.

Спросите любого экономиста, почему сложилась такая ситуация с ценами на недвижимость, и он начнет говорить о процентных ставках, субстандартных кредитах, «хищническом кредитовании», деривативах, кредитных свопах, кредитном плече, стимулах и регулировании. Это язык традиционной экономики, традиционной общественной политики и традиционного освещения в СМИ.

Однако есть экономисты-«диссиденты», которые уверены, что традиционное объяснение, хотя и полезное во многих аспектах, упускает ключевой компонент. Роберт Шиллер – один из таких экономистов. По его мнению, «главная причина глобального финансового кризиса – в психологии ценового пузыря на рынке недвижимости».

Доверие к словам Роберта Шиллера основано не на его впечатляющем титуле – профессор экономики Йельского университета, – а на том, что он оказывался прав, когда все вокруг ошибались. В марте 2000 года, когда на рынке высоких технологий индекс Standard and Poor’s 500 находился на пике, Шиллер опубликовал свою книгу «Иррациональный оптимизм»[46], в которой утверждал, что рационального объяснения подобного роста акций технологических компаний нет. Он предупреждал, что мы имеем дело со спекулятивным пузырем, таким же неустойчивым, как все пузыри со времен самого первого подобного явления – тюльпаномании, кратковременного всплеска ажиотажного спроса на луковицы тюльпанов в Нидерландах в 1637 году. Большинство аналитиков презрительно хмыкали. Рынок на подъеме, говорили они (индекс Dow 36 тысяч!). А затем пузырь лопнул. Книга Шиллера стала бестселлером.

В переработанном издании «Иррационального оптимизма», вышедшем в свет в 2005 году, Шиллер предупреждал о рынке недвижимости. Это очередной пузырь, настаивал он. Снова к нему никто не прислушался, и снова он оказался прав.

Как у Шиллера это получалось? Ничего особенного – анализ базовых фактов. Коэффициент соотношения цены к доходу от акций американских компаний с XIX века демонстрировал быстрый рост, затем в период с 1982 по 1996 год и далее – несмотря на то, что он был уже гораздо выше исторической нормы, – взлетел еще выше. Было несложно понять, что это признаки неуправляемого спекулятивного тренда. Сложно было это не увидеть.

Аналогичная ситуация произошла и с ценовым пузырем на рынке недвижимости. Сводная таблица по ценам на жилую недвижимость в США с конца XIX века показывала, что, за исключением падения цен в период Великой депрессии, цены могли идти вверх и вниз, но преимущественно оставались в одном диапазоне до конца 1990-х годов. Затем кривая роста стала почти вертикальной. Кривые по процентным ставкам, расходам на строительство, увеличение численности населения не могли объяснить этот беспрецедентный взрывной рост.

По прошествии времени эти ценовые пузыри кажутся настолько очевидными! Почему же в свое время верно оценить их природу смогли единицы?